Succession et SCI : règles, transmission et fonctionnement
Dans une SCI, ce ne sont pas les biens immobiliers qui se transmettent au décès d’un associé, mais les parts sociales. Ce fonctionnement particulier influence la répartition entre héritiers, la gestion du patrimoine et les décisions à prendre rapidement. Cette fiche vous explique comment s’organise une succession en SCI et quelles règles prévoir pour éviter les blocages familiaux.
Comment fonctionne une SCI en cas de décès ?
Les règles de succession en cas de décès d’un associé d’une SCI
Lorsqu’un associé d’une SCI décède, les parts de la SCI détenues par le défunt sont transmises :
- Conformément aux statuts de la SCI ou,
- En l’absence de directives précises dans les statuts, en suivant les règles communes à toute succession.
Cette transmission doit être notifiée au registre du commerce et des sociétés (RCS), afin d’officialiser le changement de propriété des parts.
Il est crucial que les statuts de la SCI soient bien rédigés, pour définir clairement la procédure à suivre en cas de décès. Les statuts peuvent, par exemple, prévoir des dispositions concernant le rachat des parts par d’autres associés. Par exemple, il est possible de prévoir une clause d’agrément, indiquant que les héritiers ne sont acceptés comme nouveaux associés qu’en cas d’agrément des associés existants.
Si les héritiers sont refusés ou refusent les parts sociales, ils ont droit à une indemnité équivalente à la valeur des parts détenues par l’associé décédé.
Les règles de succession en cas de décès du gérant de SCI
Le décès du gérant d’une SCI peut soulever plusieurs défis, particulièrement si la structure ne prévoit pas explicitement la gestion de ce scénario.
Il est obligatoire de désigner un nouveau gérant pour assurer la continuité de l’administration des biens immobiliers. Le changement de gérant peut être source de conflits entre les héritiers, surtout si les parts sociales sont en indivision.
Si les statuts ne prévoient pas une passation claire, les héritiers doivent s’accorder sur un successeur ou, à défaut, solliciter le tribunal pour une nomination.
Il est donc fortement recommandé de prévoir en amont, au sein des statuts, le mode de désignation du nouveau gérant ou de préciser directement son identité. Cela évite de retarder les décisions importantes concernant la gestion de la SCI, pouvant affecter la rentabilité et la valeur des biens gérés.
Lorsqu’un gérant de SCI décède et laisse des parts sociales en indivision, il faut être conscient du fait que le choix d’un mandataire pour gérer ces parts nécessite l’accord unanime des héritiers (article 1844 du Code civil). Cette exigence d’unanimité a été confirmée par la Cour de cassation (Cass. civ. 1ère, 15 déc. 2010). En cas de conflit, la désignation d’un mandataire se résout par une décision judiciaire.
Qui hérite des parts d’une SCI ?
Les héritiers
Lors du décès d’un associé d’une SCI, les statuts peuvent prévoir des règles spécifiques pour la transmission des parts, telles que l’attribution directe à des héritiers désignés (souvent des membres de la famille), ou des clauses favorisant la reprise des parts par les associés survivants. Il est, par exemple, possible de prévoir des démembrements de propriété : la nue-propriété est transmise aux enfants, le conjoint survivant conserve l’usufruit.
En l’absence de telles dispositions, les parts entrent dans l’actif successoral et sont réparties selon les règles de la succession légale, ce qui signifie qu’elles sont partagées entre les héritiers en fonction de leur droit de succession. Cela peut inclure une répartition équitable entre les héritiers ou une répartition spécifique stipulée par testament.
Cette transmission peut se compliquer si les héritiers ont des intérêts divergents ou si certains veulent continuer l’activité, tandis que d’autres préfèrent vendre leurs parts.
Le cas du concubin survivant
Le concubin, qui n’est ni pacsé ni marié, n’est pas considéré comme un héritier légal dans le droit de la succession français. Pour protéger le concubin survivant, il est donc nécessaire de lui attribuer des parts de la SCI via les statuts ou de les lui transmettre via testament. Cela permet de contourner les limitations de la succession directe, où le concubin n’est pas reconnu comme héritier légal.
Pour éviter les conflits et assurer une gestion fluide de la SCI après un décès, il est recommandé de rédiger des statuts détaillés, avec l’appui d’un expert en droit des sociétés et des successions. Ces préparatifs permettent de respecter les souhaits du défunt, tout en protégeant les intérêts des héritiers, sans oublier de prévoir les conditions de sortie de SCI.
Quels sont les avantages d’une SCI pour une succession ?
Voici les 2 principaux avantages qu’offre une SCI pour gérer un patrimoine immobilier lors de la succession :
- Premièrement, elle permet généralement de réduire la base de calcul des droits de succession, grâce à la transmission de parts sociales plutôt que de biens immobiliers.
- Deuxièmement, transmettre les parts par cession aux héritiers permet d’éviter le processus complexe et souvent coûteux du partage des biens immobiliers.
Pourquoi mettre ses enfants dans une SCI ?
Inclure ses enfants dans une SCI est une approche prudente et efficace pour préparer la transmission du patrimoine immobilier familial. Cette intégration permet aux enfants d’acquérir des compétences en gestion immobilière, favorisant une gestion familiale harmonieuse et préparant la relève pour la continuité de la gestion des biens immobiliers. Cela aide également à éviter les disputes successorales, en définissant clairement les parts de chacun bien avant le décès des parents.
Enfin, incorporer les enfants dans la SCI peut permettre une optimisation fiscale. En distribuant des parts progressivement, les parents peuvent réduire leur propre assiette fiscale, tout en diminuant les droits de succession futurs pour les enfants. Cette stratégie permet non seulement de préparer les enfants à leurs futures responsabilités en tant qu’associés, mais aussi de planifier efficacement le futur fiscal et financier de la famille.
Pour mieux comprendre les avantages patrimoniaux et familiaux d’une SCI, vous pouvez également consulter notre fiche : pourquoi créer une SCI.
En résumé
- En SCI, ce sont les parts sociales – et non les biens immobiliers – qui se transmettent lors d’une succession.
- La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.
- Elle permet une planification successorale optimisée, notamment sur le plan fiscal.
- Des statuts clairs et complets sont indispensables pour éviter conflits et blocages entre héritiers.
- L’accompagnement par un professionnel du droit immobilier et des successions sécurise la transmission.
Pour aller plus loin : consultez notre fiche dédiée pour comprendre le fonctionnement général d’une SCI.
FAQ : succession et SCI
Les héritiers deviennent-ils automatiquement associés d’une SCI ?
Non. Tout dépend des statuts. Une clause d’agrément peut imposer l’accord des associés survivants avant que les héritiers puissent entrer dans la SCI. Sans agrément, ils ont droit à une indemnisation correspondant à la valeur des parts.
Que se passe-t-il si les héritiers ne sont pas d’accord sur la gestion de la SCI ?
Les parts héritées sont souvent en indivision. En cas de désaccord, les décisions importantes peuvent être bloquées. Les statuts peuvent prévoir des solutions (gérant suppléant, modalités de rachat des parts). À défaut, un juge peut être saisi pour débloquer la situation.
Le concubin survivant peut-il hériter des parts de SCI ?
Pas automatiquement. Le concubin n’est pas héritier légal. Pour le protéger, il est nécessaire de prévoir une transmission via les statuts ou un testament, faute de quoi il n’héritera d’aucune part.
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