Création d'une SCI (société civile immobilière) : objectifs et avantages
Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine immobilier ou de le transmettre, il est important de faire les bons choix juridiques et fiscaux. Vous vous demandez pourquoi créer une SCI (société civile immobilière) ? Découvrez dans cet article les différents avantages de cette structure spécialement conçue pour héberger des propriétés immobilières. Faciliter l’investissement à plusieurs, transmettre des biens, gérer son patrimoine, bénéficier d’une fiscalité intéressante, les objectifs de la SCI sont variés.
Société civile immobilière : définition et formes possibles
Cette forme juridique particulière ne s’utilise que pour héberger un investissement immobilier ou plusieurs ainsi que du patrimoine de famille par exemple. Ce n’est pas une indivision. Les associés possèdent des parts sociales de la SCI.
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?
La SCI est une société civile immobilière. Elle exige la présence au minimum de 2 associés. Cette structure juridique est propriétaire d’un ou plusieurs biens. Elle n’a pas le caractère commercial. Elle ne peut donc pas héberger d’activité d’achat revente réalisée par un marchand de biens, sauf à être requalifiée.
Quels sont les différents types de SCI pour la gestion d'un patrimoine immobilier ?
Le type de société civile immobilière dépend des objectifs :
- une SCI familiale comprend des associés qui présentent des liens de parenté ou d’alliance ;
- la SCI de construction vente (SCCV) présente une fiscalité de sociétés de personnes et est donc imposée à l’IR (impôt sur le revenu) ;
- la SCI de gestion ou de location ;
- la SCI de jouissance à temps partagé d’un bien immobilier ;
- la SCI d’attribution en propriété ou en jouissance de biens.
Pourquoi créer une SCI : un avantage pour investir dans l'immobilier à plusieurs
La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de s’associer afin d’investir ensemble. C’est une manière d’augmenter sa capacité d’endettement pour un projet immobilier inaccessible à une personne seule. Ainsi, des membres d’une famille ou des amis peuvent acquérir une maison de vacances ou un immeuble pour une activité locative. Les parts sociales de la SCI se répartissent au prorata des apports des associés. La SCI emprunte le complément nécessaire pour l’achat du bien.
Créer une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier plus facilement
Avec la SCI, chacun est propriétaire de parts sociales et non pas d’un bien immobilier. C’est plus simple de transmettre et céder les titres d'une société que de vendre un immeuble de famille.
LA SCI, une société pour conserver le patrimoine immobilier dans le giron familial
Vous souhaitez garder un bien de famille ? La question de sa gestion se pose. Comment couvrir les charges fiscales, l’entretien voire la rénovation ? Si vous avez hérité de vos parents un immeuble ou une maison à plusieurs, créer une SCI pour l’héberger constitue une solution pratique pour conserver ce patrimoine. En outre, vous évitez l’indivision qui représente parfois une situation de blocage.
La SCI, une forme juridique qui facilite la transmission de biens immobiliers
Si un associé de la SCI veut céder ses parts, il lui suffit de les revendre, par exemple à un autre membre de la société civile immobilière. Ce type de structure juridique facilite aussi la transmission du patrimoine à ses héritiers. Il est même possible de réaliser cette transmission en plusieurs fois. Lors du décès d'associés de la SCI, la famille évite ainsi l’indivision. Les dispositions prévues dans les statuts de la société s’appliquent.
Structurer la gestion de biens immobiliers avec la société civile immobilière (SCI)
L’avantage de la SCI réside aussi dans la liberté dont disposent ses associés pour fixer les règles de gestion. En outre, la société civile immobilière permet d’isoler le patrimoine immobilier nécessaire à une activité professionnelle dans une entité propre.
Fixer les modalités de gestion librement dans les statuts de la SCI
La société civile immobilière offre la possibilité à ses associés de fixer librement dans les statuts des modalités de gestion et de décision. Avec des règles pertinentes de majorité et de quorum, les membres de la SCI évitent les situations de blocage. Ils peuvent choisir un ou plusieurs gérants de la SCI et déterminer leurs pouvoirs précis.
La SCI, une structure juridique pour dissocier la gestion du patrimoine professionnel de son entreprise
La SCI permet à un entrepreneur d’isoler les biens nécessaires à l’exercice de son activité dans une entité juridique séparée. Il facilite ainsi la transmission de son entreprise à un futur repreneur en réduisant sa valeur. En outre, dans la SCI, les associés peuvent déduire toutes les charges de fonctionnement. La comptabilité de la SCI enregistre aussi un amortissement des actifs immobiliers qui est déductible du résultat fiscal. La société qui utilise les biens de la SCI lui verse un loyer. Ce loyer vient diminuer le résultat fiscal et donc l’impôt.
Constituer une société civile immobilière pour la souplesse de la fiscalité
Vous vous demandez encore pourquoi créer une SCI ? Parmi les objectifs recherchés avec une société civile immobilière, bénéficier d’une fiscalité intéressante entre en ligne de compte. Sachez qu’en SCI, un choix fiscal s’impose.
SCI avec imposition du résultat fiscal à l'IR
De plein droit, la société civile immobilière est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, l’imposition des revenus fonciers s’effectue entre les mains des associés. C’est le principe de la transparence. En cas de déficit fiscal, il vient diminuer l’imposition de chaque détenteur de parts sociales de SCI.
Société civile immobilière avec imposition du résultat fiscal à l'IS
La société civile immobilière peut toutefois opter pour l’impôt société (IS) sachant que ce choix est irrévocable. Dans ce cas, le résultat fiscal est soumis à l’impôt au sein de la SCI. Notez que la rémunération du gérant est déductible du résultat fiscal soumis à l’IS.
Ce régime fiscal est avantageux pour les associés qui se situent dans des tranches élevées au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi le taux de l’IS normal s’établit pour 2023 à 25 %. Quant au taux réduit de 15 %, il est accessible aux SCI à condition de respecter les conditions en vigueur. En cas de versement de dividendes aux associés, il y a toutefois une double imposition.
Avantage de la SCI à l'IR en matière de plus-value sur la cession
Lorsque vous cédez un bien immobilier, en dehors du cas de la résidence principale, la plus-value est taxée. Vous bénéficiez d’un abattement sur cette plus-value en fonction de la durée de détention de la 6e à la 22e année. Au-delà, elle est exonérée. Si votre bien est hébergé dans une société civile immobilière imposée à l'IR, cet abattement existe également. Toutefois, il se calcule selon la date d’acquisition des parts de la SCI et non pas de la date d’entrée de l’immeuble dans la société.
Créer ou gérer son patrimoine immobilier, organiser sa transmission à ses enfants de son vivant ou faciliter sa succession, voilà autant de raisons de créer sa SCI. Dans tous les cas, c’est capital avant de se lancer dans la constitution d’une telle société, d’étudier les avantages et les inconvénients. C’est le cas notamment sur le plan du régime fiscal. Pensez aussi à bien préparer les statuts de votre SCI.