La cession de bail de A à Z
La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans. Elle engage les deux parties (le bailleur et le locataire). La cession de bail, aussi appelée transfert de bail ou reprise de bail, permet à un professionnel de suspendre son contrat avant son échéance, en trouvant un repreneur. Que ce soit pour changer de locaux ou suspendre son activité professionnelle, le locataire peut ainsi mettre fin rapidement à son contrat de location, sous certaines conditions.
Définition du bail commercial : un contrat de location en vue d'une activité professionnelle
Avant de vous détailler tout ce qu'il faut savoir sur la cession de bail, commençons par faire un point sur le bail commercial en lui-même. Il est encadré par les articles L145-1 à L145-3 du Code de commerce.
Différence entre le bail commercial (locaux) et le fonds de commerce (activité)
Le bail commercial doit être distingué du fonds de commerce. Le bail commercial s'apparente au contrat de location d'un bien immobilier par lequel le propriétaire l'un local autorise son exploitation par un professionnel.
Le fonds de commerce regroupe quant à lui l'ensemble des éléments indispensables à l'exercice d'une activité professionnelle. Il regroupe aussi bien des biens physiques (mobilier, matériel, véhicules, etc.) que des éléments incorporels (enseigne, clientèle, licences, etc.). Le fonds de commerce appartient au professionnel et son bailleur n'a aucun droit dessus. Le locataire peut décider d'initier une cession de bail avec ou sans la vente du fonds de commerce.
Les droits du locataire et du propriétaire, liés par un bail commercial
Il n'existe pas de bail commercial type, mais plusieurs baux commerciaux singuliers, dont les clauses varient selon les contrats. Il est bon de négocier les modalités d'un bail commercial et de s'attarder sur leurs implications avant la signature. Parmi les différentes informations qui figurent dans un bail commercial, vous retrouvez :
- l'identification des locaux, du bailleur et du propriétaire ;
- la destination et la durée du bail ;
- le loyer et la répartition d'éventuelles charges supplémentaires (taxe foncière, travaux, etc.) ;
- les obligations respectives du bailleur et du propriétaire ;
- les modalités de renouvellement, de résiliation ou de cession de bail.
Les avantages de résilier un bail par le biais d'une cession du droit de bail
La rupture d'un bail commercial n'est pas une formalité aussi simple que la rupture du bail d'un logement d'habitation. Sans motif de rupture, le locataire ne peut résilier son bail que tous les trois ans, sauf s'il négocie une résiliation amiable. Il devra respecter un préavis de six mois. Si le locataire possède un motif de rupture (départ en retraite, cession d'activité ou autre), il peut, suivant les clauses de son contrat, résilier ou céder son bail.
La cession de bail (ou cession du droit au bail) intervient comme une porte de sortie simplifiée. Par ce biais, le locataire (le cédant) transfère son bail à une autre personne (le repreneur du bail). Le contrat reste identique en tout point, seul le nom du locataire est mis à jour. En mettant en place une cession de bail, le locataire peut se défaire rapidement de ses engagements, surtout s'il n'a pas de motif de départ à avancer. Si le principe est simple, dans la pratique, il existe plusieurs modes opératoires pour initier une cession de bail, en fonction des clauses juridiques mentionnées dans le contrat lors de sa création.
Les clauses juridiques courantes encadrant une cession de bail
Voilà une liste des clauses juridiques couramment évoquées dans un bail commercial. Vous constaterez que les modalités envisagées pour encadrer une cession de bail sont bien différentes les unes des autres.
La clause d'interdiction de cession de bail : non applicable en cas de revente du fonds de commerce
Certains contrats de location peuvent mentionner une clause d'interdiction de cession de bail. Celle-ci ne pourra pas prendre effet dans le cas d'une revente du fonds de commerce. Le candidat à la reprise de bail peut toutefois être refusé par le propriétaire du local si son profil manque de fiabilité.
La clause d'agrément : la nécessité d'obtenir l'accord du propriétaire avant la cession
La clause d'agrément, couramment répandue dans les baux commerciaux, évoque la nécessité d'obtenir l'accord écrit du propriétaire des locaux avant toute cession de bail. Un refus de sa part devra être motivé par des arguments légitimes (profil financier, nature de l'activité, etc.). Sans quoi, le locataire pourra, à l'aide d'un avocat, forcer la cession de bail et demander des dommages et intérêts au propriétaire.
La clause de préemption du bailleur et le droit de préemption de la commune
Un bail commercial peut mentionner une clause de préemption au profit du bailleur. En cas de cession, le propriétaire peut ainsi choisir de céder son bail au repreneur de son choix et pas nécessairement à celui avec lequel le locataire souhaiterait faire affaire. Il faut aussi savoir que les communes disposent d'un droit de préemption commercial dans l'objectif de préserver la dynamique de la ville selon une stratégie définie.
La clause de solidarité du paiement des loyers : le cédant comme garant du repreneur
Cette clause est évoquée dans la plupart des baux commerciaux. La clause de solidarité du paiement des loyers prévoit que le cédant devienne le garant du repreneur, pour une durée maximale de trois ans. Cela signifie que si le repreneur ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut se retourner contre le cédant pour demander leur régularisation. Le cédant peut négocier la suppression de cette clause si le nouveau locataire apporte une caution suffisante ou s'il a été proposé par le bailleur.
Le cas de la clause "tous commerces" dans une cession de bail
La clause d'activité "tous commerces" accorde au locataire la liberté d'exercer l'activité professionnelle de son choix dans les locaux mis à sa disposition. Attention, cette clause "tous commerces" ne signifie pas que le locataire peut céder son bail à un candidat à la reprise, quelle que soit son activité. Le propriétaire garde un droit de regard sur l'activité du candidat à la reprise du bail.
Les motifs de refus d'une cession du droit au bail
Quels sont les motifs que peut avancer un propriétaire pour refuser une cession de bail ? Son refus peut se baser sur le profil financier du repreneur, comme son manque de solvabilité ou une caution insuffisante. Son activité professionnelle peut elle aussi constituer un refus, notamment si elle constitue une gêne ou si elle n'est pas accompagnée d'une étude de marché.
Le locataire et le candidat à la reprise de bail peuvent ne pas se satisfaire d'un refus du propriétaire. Ils peuvent contester sa décision en saisissant le Tribunal judiciaire, accompagnés par un avocat spécialiste du droit commercial.
Les formalités relatives à une cession de bail commercial
Que faire une fois que la cession de bail a été négociée à l'amiable ou imposée au bailleur par une décision de justice ? Une procédure particulière doit être suivie.
La rédaction d'un acte de cession de bail par un notaire
Il est conseillé de faire appel à un notaire pour acter la cession de bail. Une cession de bail peut être rédigée comme un avenant au contrat de bail ou faire l'objet d'un nouveau contrat. Les droits d'enregistrement sont généralement à la charge du repreneur. Dans certains cas, le locataire sortant demande le paiement d'une indemnité. Le transfert de bail s'assimile ainsi à une revente du droit de bail.
La publication d'une annonce légale de cession du droit au bail
Une cession de bail est un événement qui doit être inscrit au journal habilité via la publication d'une annonce légale. Celle-ci permet à des créanciers ou des tiers de se manifester auprès de la société. L'identité du cédant et du cessionnaire y seront mentionnées.
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